Binnen drie jaar financieel vrij

Vorige week gaf ik een presentatie aan vastgoedinvesteerders. Daarbij deed een deelnemer de opmerkelijke uitspraak dat ze binnen drie jaar financieel vrij ging worden. Nu heb ik inmiddels geleerd, dat er vrijwel altijd een ‘valkuil’ is bij heel snel rijk willen worden. Graag deel ik met je de aan mij uitgelegde werkwijze en waarom ik direct besloot er niet aan mee te doen.

Een nadeel van investeren in vastgoed is dat je veel geld nodig hebt. Een gemiddeld huis in Nederland kost al gauw €400.000. Om dit op te lossen werken vastgoedinvesteerders met wat ze noemen ‘andermans geld’. Een ander woord daarvoor is een lening of hypotheek. Door slimme constructies wordt soms zelfs 100% van het aankoopbedrag gefinancierd. Het rendement van het vastgoed wordt gebruikt als onderpand om nog meer panden te financieren. Door het gebruik van andermans geld, kun je dus ‘rijk’ worden zonder zelf iets in te hoeven leggen.

Een tijdje geleden las ik een blog van iemand die de vastgoedmarkt vergeleek met een piramide spel. Een piramide spel gaat goed tot het moment, dat iemand onderaan een aantal bloksteentjes gaat weghalen. Ik denk dat het bloksteentje in dit geval de rente is. Sinds de jaren ’80 is de rente steevast gedaald en de huizenprijzen gestegen. De Nederlandse bank heeft zelfs onderzocht dat een daling van de rente een groter effect heeft op huizenprijzen dan het tekort aan woningen. Omgekeerd redeneer ik dan dat als de rente gaat stijgen, de kans groot is dat prijzen van huizen dalen.

Ik zie een aantal bezwaren van investeren met geleend geld. Ten eerste kan het betekenen dat je investering onder water komt te staan. De schuld is groter dan de waarde van het onderpand. Het gevolg daarvan is vaak dat de bank extra aflossingen van je gaat vragen. Bij het herfinancieren van je schuld stijgen de lasten daarnaast flink, waarmee de mogelijkheden van terugbetalen afnemen. Dat de rente op termijn een stuk hoger is dan nu lijkt mij best een waarschijnlijk scenario. Ik vermoed dat het voor sommige investeerders gaat betekenen dat ze eindigen met waarmee ze begonnen zijn, namelijk “niks”

Het bijzondere aan dit soort ‘kansen’ is dat je blind kunt worden voor de risico’s. We noemen dit ‘confirmation bias’, oftewel je wilt alleen maar dat horen wat jouw overtuiging bevestigt. Wat in dit geval even vergeten wordt, is dat de vastgoedmarkt al tientallen jaren in een opwaartse trend zit. Daarbij was het goedkoop gebruik van ‘andermans’ geld een no-brainer voor een extreem goed rendement. Dat we ons niet meer kunnen herinneren dat het ooit anders ging, wil niet zeggen dat het nooit anders zal gaan. Ook geloof ik dat het helemaal niet nodig is om dit soort risico’s te nemen. Er is namelijk een simpel alternatief wat ik ‘getting rich slowly’ noem.

Getting rich slowly gaat om twee principes. Het eerste is om te zorgen voor een gezonde financiële huishouding, waarbij er structureel geld overblijft. Door dit ‘eigen’ geld telkens te investeren, komen er meer inkomsten, die je ook weer investeert. Het tweede principe heet rente op rente en is zo krachtig, dat het ook wel het 8e wereldwonder wordt genoemd. Mijn eigen ervaring en die van mijn klanten laten zien dat je met deze methode in gemiddeld twintig jaar financieel vrij kunt worden, maar dan zonder de risico’s van alles kwijtraken, wat je hebt opgebouwd. Oftewel: “Getting rich slowly”. Binnenkort ga ik een online-training lanceren, waar je deze bewezen principes kunt leren toepassen. Houd deze waardebrief in de gaten, als je hierover meer wilt weten.

Vergelijkbare berichten